Investir dans l’immobilier résidentiel de luxe

Opportunité rare d’investissement dans un Fonds Professionnel de Capital Investissement (FPCI) dédié à l’Immobilier résidentiel de luxe.

→ Accessible aux investisseurs « avertis » (mentionnés au I. de l’article L.214-160 du CMF) personnes physiques ou morales assujetties à l’IR ou l’IS

→ à partir de 100.000 € (30.000 € pour les souscripteurs ayant déjà investi dans le capital investissement via un FPS, FPCI, FCPR et/ou une SCR).

→ Durée cible d’investissement d’un peu de 5 ans à ce jour (31 mars 2027).

→  Niveau de risque 6 sur l’échelle SRRI de 1 à 7 (classification AMF des FPCI).

→ TRI annuel cible (non garanti) supérieur à 12%, net de tous frais sur le montant net investi (hors frais de souscription de 5%) et calculé sur la durée initiale d’investissement de 6 ans.

→ Fiscalité très attractive :

• Exonéré d’IR (uniquement prélèvements sociaux) ou IS réduit (15%) sur les plus-values constatées
• Exonéré d’IFI à 100%
• Eligible à l’Apport-cession (article 150 OB ter du CGI)

Fermeture du FPCI le 31/03/2022 au plus tard.

 

Profil de la société en charge de la gestion du FPCI

La société agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) en charge de la gestion du FPCI compte déployer une « stratégie originale », éprouvée avec succès par l’un de ses associés au cours des 7 dernières années au travers de « Club Deal » (réservés à un cercle restreint d’investisseurs).

Les propriétés déjà rénovées et décorées par la société de gestion ont suscité l’engouement de la presse spécialisée aussi bien en France qu’à l’étranger.

Elles font régulièrement la une de prestigieux magazines tels AD France, ADUSA, Les Plus Beaux Intérieurs, Résidences, AD Allemagne, Elle Décoration, Vogue, IDEAT, Déco Design, The World of Interiors et Wallpaper,etc …

 

Objectifs du FPCI

Etape n°1 : Les acquisitions

Dans un premier temps, le FPCI a pour objectif d’acquérir des biens immobiliers « minutieusement choisies dans des lieux uniques » dans le monde entier dans les :

  • Top 5 des capitales économiques : Paris, Londres, New York, Genève, Tokyo et Moscou.
  • Top 5 villes côtières: Côte d’Azur et Basque (France), les Hamptons (USA), Forte dei Marmi (Italie), Saint Barthélémy (France).
  • Top 5 stations de montagne: Verbier, Saint-Moritz, Zermatt (Alpes Suisses), Whistler Blackcom (Canada), Megève, Courchevel, Méribel (Alpes françaises), Niseko (Japon), Jackson Hole (USA).

Le sourcing se fera auprès des plus grandes agences immobilières internationales. Celles qui auront permis de doter le FPCI se verront confiées la revente desdits biens (historiquement entre 50% et 100% du prix de vente d’acquisition compte tenu des travaux et de la marge réalisés), revenant ainsi à multiplier entre 2,5 et 3 fois le montant de la commission initiale de l’agence.

Les biens acquis, s’il s’agit d’appartements, seront obligatoirement sélectionnés, au sein de quartiers prestigieux, situés aux derniers étages « nobles », d’une superficie minimum de 200 m², avec une vue dégagée (avec balcon et/ou terrasse).

Cependant, les acquisitions seront essentiellement localisées dans des zones à fort potentiel, comme Paris (triangle d’or dans le 8ème arrondissement), Genève, Monaco, ou la Côte d’Azur comme le démontre les 6 premières acquisitions en cours à ce jour du FPCI :

  • 2 biens situés avenue Georges V,
  • 1 bien situé rue François 1er
  • 1 bien situé rue du Cirque
  • 1 bien situé place Iéna
  • 1 bien situé à côté du Trocadéro


Etape n°2 : La rénovation et décoration

Dans un deuxième temps, le FPCI aura pour objectifs de les rénover intégralement pour en faire des biens d’exception et les revendre ensuite « prêt à vivre » en les meublant et les décorant.

Une fois acquises, les propriétés seront intégralement redesignées par des architectes d’intérieurs reconnus internationalement.

Les travaux de rénovation seront réalisés par les meilleurs artisans donnant à chaque lieu sa propre identité.

Ces créations abriteront des collections d’œuvres d’art, sculptures, tableaux, pièces de mobilier de designers qui accentuent la dimension artistique de ces propriétés uniques.

Les biens finalisés associeront les avantages d’être propriétaire avec les privilèges, les agréments et le niveau de service d’un palace.

 

Etape n°3 : La revente

Enfin, le FPCI s’adressera à une clientèle internationale élitiste et exigeante dénommée les UHNWI, dotée d’un pouvoir d’achat important, recherchant un cadre de vie luxueux, sans avoir à gérer un chantier de rénovation–décoration à distance, et ses aléas de calendrier ou de dépassement budgétaire.

Les UHNWI (Ultra High Net Worth Individuals) sont définis comme ayant une valeur nette d’au moins 30 millions de dollars américains.

Cette population mondiale des individus ultra fortunés, qui ne cesse de croître, est toujours friande de propriétés de prestige.

Une étude publiée en 2020 montre que la population mondiale des UHNWI a augmenté de 2,4% et dépasse désormais les 520 000 individus, une croissance toutefois moindre qu’en 2019 (+6,4%).

Cette augmentation de richesse a été observée dans toute l’Amérique du Nord (+4%) et plus légèrement en Europe (+1%), mais c’est l’Asie, avec une croissance de 12%, qui a connu le véritable essor. Les deux pays européens les plus performants sont la Suède et la Suisse, avec une croissance respective de 11% et 9%.

Au cours des cinq prochaines années, le nombre de UHNWI devrait croitre de 27%, ce qui portera la population mondiale des ultra-riches à 663 483 personnes en 2025.

L’Amérique du Nord reste, au niveau mondial, le territoire où l’on trouve le plus d’ultra-riches, suivi de l’Europe où les plus fortes hausses sont prévues en Pologne et en Suède.

Entre 2020 et 2025, c’est l’Asie qui devrait connaître la plus forte augmentation, menée par l’Indonésie et l’Inde.

 

Taille et fonctionnement du FPCI

Le FPCI vise une levée de fonds propres de 50 M€.

Avec un recours important à l’effet de levier de la dette bancaire, le FCPI disposera d’une capacité d’investissement d’environ 200 M€, soit environ 25% de fonds propres pour 75% de dettes bancaires.

Durant la durée de vie du FPCI, l’objectif est de réaliser 5 à 10 acquisitions d’un montant de 5 à 10M€ tous les 24 mois, délai nécessaire pour acquérir le bien, le rénover et le revendre.

C’est donc 2 cycles d’investissement qui devraient être réalisés d’ici à l’échéance du fonds.

 

Durée d’investissement du FPCI

Le FPCI a été constitué pour une durée d’investissement de 6 ans à compter de la création du fonds (1er avril 2021).

A ce jour, elle est donc d’un peu plus de 5 ans (date de liquidation du fonds fixée au 31 mars 2027, éventuellement prorogeable de deux fois un an, si dans l’intérêt des investisseurs).

 

Rentabilité cible (non garantie) du FPCI

La société de gestion vise un Taux de Rendement Interne (TRI) cible, non garanti, au moins égal à 12% nets de frais sur le montant net investi mais avant fiscalité.

Ce TRI est obtenu en tenant compte, d’une part, de l’effet levier du crédit qui multiplie par 4 environ la capacité d’investissement du FPCI comparé aux fonds propres apportés par les souscripteurs et d’autre part, d’une hypothèse de marge brute de 15% appliquée sur le coût de revient de chaque opération (scénario « intermédiaire » établi selon leur business plan par la société de gestion) au cours des 2 cycles cibles d’investissement.

3 autres scenarii (tension, défavorable et favorable) retenant des hypothèses respectives de marge brute de 5%, 10% et 20% sont également mentionnés dans le Document d’Informations Clés (DIC) réglementaire PRIPS du FPCI, générant sur 6 ans des TRI respectifs de 1,49%, 6,76% et 14,63%.

Vous trouverez les correspondances en euro des 4 scénarii pour 10.000 € nets investis en cliquant sur le lien ci-dessous « Tableau de synthèse FCPI ».

 

Fiscalité du souscripteur sur les plus-values-constatées à terme

Les FPCI présentent l’avantage, même lorsqu’ils sont investis dans des actifs immobiliers, de sortir du champ d’imposition à l’IFI (exonération IFI).

Après 5 années de détention, les plus-values constatées par le FPCI seront taxées comme suit :

  • Pour les personnes physiques et morales assujetties à l’impôt sur le revenu (IR) : exonération d’impôt sur les revenus et les plus-values (assujettissement aux seuls prélèvements sociaux de 17,20% à ce jour).
  • Pour les personnes physiques morales assujetties à l’impôt sur les sociétés (IS) : imposition au taux réduit de 15%.

Ce FPCI est également éligible au dispositif du remploi apport-cession.


Cliquez sur le lien pour consulter la synthèse :  Tableau de synthèse FPCI

 

Attention
A ce jour 18 M€ (sur les 50 M€ prévus) ont déjà été souscrits, le reste étant réservés par des banques privées ou autres conseillers dont notre société fait partie.

Nous avons réussi à réserver pour nos clients une enveloppe de souscription de 3 M€ jusqu’au 15/02 prochain.

N’hésitez pas à nous contacter très rapidement si vous êtes intéressé(e) pour que nous puissions réserver chronologiquement le montant de votre investissement.

 

Opportunité d’investissement rédigée le 22/01/2022 – Cabinet Synergie Conseils Patrimoine.

Avertissement : Cette présentation synthétique n’a qu’un but informatif et ne constitue ni un démarchage, ni une sollicitation, ni une offre de souscription, ni un conseil personnalisé. La responsabilité de Synergie Conseils Patrimoine ne saurait être engagée par une décision d’investissement prise à la lecture de ces seules informations.

 

     Christophe VALOIS                 Danielle GUYOT